Lebih Untung Mana, Developer, Kontraktor atau Supplier?

Lebih untung mana, menjadi developer, kontraktor atau supplier? Mungkin itu yang selama ini menjadi pertanyaan kita. Dalam suatu perjalanan, di mobil kami pernah membicarakan ini antara saya, teman saya seorang direktur perusahaan developer properti dan teman satunya seorang kontraktor. 

Ada sebuah riset menarik tentang hal ini, kebetulan saya temukan di www.proyekindonesia.com/. Riset yang menggunakan pendekatan secara faktuil berdasarkan data rasio profitabilitas operational margin dan ROE (Return On Equity). Meskipun masih ada beberapa rasio profitabilitas yang lain. Dua rasio ini dianggap (oleh penulisnya) cukup mewakili. Dipilih ROE karena ROE adalah indikator utama rasio profitabilitas. Maksudnya jika ROE baik maka rasio yang lain juga baik. ROE adalah tingkat pengembalian dari bisnis atas seluruh modal yang ada. Rumus ROE = Laba bersih / Total Ekuitas (modal). ROE merupakan salah satu indikator yang digunakan pemegang saham untuk mengukur keberhasilan bisnis yang dijalani.

Pengen tahu mana yang lebih menguntungkan, menjadi developer, kontraktor ataukah supplier? Mari kita simak hasilnya.

Dalam riset ini, masing-masing antara perusahaan Kontraktor, Developer (Owner), dan Supplier / Produsen diambil sample. Ini untuk memetakan kondisi rasio profitabilitas tiga pelaku utama proyek. Data-data diambil dari laporan keuangan salah satu broker di BEI (Bursa Efek Indonesia). Adapun metode statistik yang dipakai adalah “rata-rata / average”. Sample yang diambil pun tidak banyak, hanya beberapa yang mudah-mudahan mewakili. Kemudian dibandingkan unsur rasio profitabilitas dengan data tingkat risiko yang mereka hadapi dalam menjalankan bisnis mereka. Kita lihat saja korelasinya. (Data dalam prosentase). 

Berdasarkan data-data di atas, mari kita coba simpulkan beberapa fakta dalam point-point berikut: 

1. Rata-rata operational margin, tertinggi Developer dan terendah Kontraktor. 

2. Rata-rata ROE, tertinggi kontraktor dan terendah Developer. 

3. Operasional margin tertinggi adalah supplier semen disusul depelover dan yang terendah adalah kontraktor swasta, supplier kabel, dan kontraktor BUMN. 

4. ROE tertinggi adalah produsen semen lalu supplier sanitair merk TOTO. Sedangkan ROE terendah adalah Produsen Aluminium merk INDAL, supplier keramik, dan Developer. 

5. Perusahaan paling stabil dan tinggi dalam meraih keuntungan adalah perusahaan produsen semen dan supplier sanitair merk TOTO 

6. Perusahaan yang tetap memberikan keuntungan cukup pada masa krisis keuangan global 2008 adalah Kontraktor BUMN, Supplier semen, supplier besi rakitan Lionmesh, Supplier sanitair merk TOTO, dan supplier kaca merk Asahimas 

7. Perusahaan paling terpuruk selama masa krisis keuangan global adalah supplier kabel, supplier aluminium, supplier keramik, dan kontraktor swasta. 

Secara operational keuntungan kontraktor itu kecil. Hal in mungkin disebabkan oleh banyaknya risiko yang terjadi pada kontraktor. Penyebab lainnya yang mungkin adalah tingkat kompetisi yang begitu ketat. ROE lebih tinggi mungkin karena kontraktor tidak memerlukan modal yang cukup besar dalam menjalankan usahanya. Adanya uang muka dalam proyek menyebabkan tidak diperlukannya modal yang besar. Lebih tingginya rasio ROE juga bisa disebabkan adanya penghasilan lain-lain kontraktor tersebut. Walaupun lebih tinggi dari operational margin, namun ROE kontraktor masih di bawah rata-rata produsen. 

Kontraktor BUMN umumnya sudah mencadangkan biaya risiko (risk contigency) sekitar 2-5% tergantung dari analisis risikonya di luar keuntungan. Sehingga jika tidak ada risiko yang terjadi di luar dugaan atau risiko terkendali dengan baik, maka rencana keuntungannya relatif terjaga dikisaran 5-10%. Jika ada risiko tinggi yang terjadi, maka rencana keuntungan akan berubah menurun bahkan merugi. Untuk kontraktor swasta apalagi menengah ke bawah kemungkinan tidak mencadangkan. Sehingga ketika terjadi risiko tinggi yang tak terkendali, kontraktor itu umumnya merugi dan rasio profitabilitas turun.

8 Bencana Kondisi Terburuk

November 2011 silam, kita dikagetkan dengan bencana ambruknya jembatan di Kutai Kertanegara yang melintasi Sungai Mahakam. Bencana ini menewaskan sedikitnya 4 orang dan puluhan lainnya luka. Faktor penyebab ambruknya telah pernah kita posting disini. Bencana tersebut menjadi sebuah pelajaran, kegagalan dalam membuat konstruksi bangunan bisa berakibat fatal. Runtuhnya bangunan adalah salahsatu resiko dari gagalnya struktur. Dunia mencatat, ada beberapa kesalahan dalam pembuatan konstruksi yang berujung tragedi tragis dan mematikan. Dari itu, dalam membuat sebuah bangunan, haruslah melewati tahap perencanaan yang matang dan pengerjaan yang ekstra hati-hati dan pengawasan ketat. 

Tragedi Quebec City Bridge

Telah banyak terjadi dalam sejarah, bencana yang diakibatkan gagalnya struktur bangunan. Selain itu, bencana juga bisa diakibatkan kurangnya perhatian dan kecermatan dalam pengerjaan. Berikut ini beberapa bencana terburuk dalam sejarah yang berhubungan dengan bangunan seperti dikutip dari Construction Digital, Sabtu (21/4/2012) :

1. Bendungan Teton

Bendungan Teton jebol pada 1976. Bendungan yang dibangun pemerintah federal Amerika Serikat di tenggara Idaho ini pecah saat pengisian pertama pada 5 Juni. Air yang mengalir deras dari bendungan menewaskan 11 orang dan menenggelamkan lebih dari 13 ribu ekor sapi, dengan kerusakan diperkirakan mencapai USD2 miliar.

Tanah yang berpori dan fondasi yang retak merupakan penyebab kolapsnya bendungan. Bendungan kosong hanya dalam beberapa jam, setelah 2 juta meter kubik air per detik tumpah ke ngarai di Sungai Teton. Kegagalan proyek bendungan membuat pemerintah Amerika memberlakukan peraturan yang lebih ketat untuk proyek serupa di negara tersebut.

2. Menara Pendingin Willow Island

Sebuah menara pendingin untuk pembangkit listrik dengan tinggi 430 kaki dibangun di West Virginia, Amerika, pada 1978. Namun kelalaian dan pekerjaan yang mengambil jalan pintas menyebabkan tewasnya 51 jiwa. Beton dan perancah yang buruk disebut sebagai faktor utama di balik kegagalan struktural.

3. Quebec City Bridge

Pembangunan Quebec City Bridge pada 1907 berakhir dengan tragedi. Saat pembangunan jembatan yang dibangun di atas Sungai St Lawrence ini, para pejabat mengabaikan fakta perhitungan awal untuk jembatan sebesar 8 juta poundsterling. Akibatnya, 75 pekerja tewas ketika jembatan runtuh dan jatuh ke sungai di bawahnya.

4. Chicago Crib

Saat para kru mengerjakan sebuah terowongan air ke Chicago pada 1909, kebakaran terjadi di tempat penyimpanan air pada musim dingin. Peristiswa ini menewaskan 60 pekerja dan membakar puluhan lainnya. Banyak pekerja yang tenggelam atau mengalami hipotermia karena mencoba menyelamatkan diri dari kobaran api.

5. Hyatt Regency

Saat pesta dansa sambil minum teh digelar di Hyatt Regency, Amerika Serikat, pada Juli 1981, ratusan orang berkumpul di bagian luar bangunan. Saat acara digelar, hotel belum satu tahun dibuka untuk umum.

Namun pesta ini berubah menjadi tragedi setelah kesalahan struktur bangunan membuat lantai empat hotel menimpa kerumunan orang yang ada di bawahnya. Salah satu tragedi bangunan paling mematikan di Amerika ini menewaskan 114 orang dan melukai 200 orang.

6. Mesin Derek di Kota New York

Sebuah mesin derek runtuh di pusat kota New York pada 2008. Peristiwa ini menewaskan enam pekerja bangunan dan satu perempuan yang berada di sekitar lokasi. Penyelidikan menemukan bahwa para pekerja lalai saat proses pekerjaan. Mereka hanya memasang empat tali yang telah usang, dari rekomendasi yang seharusnya delapan tali.

7. Lotus Riverside Complex

Pada 2009, sebuah bangunan perumahan vertikal yang baru selesai dibangun, runtuh di Shanghai, China. Peristiwa ini menewaskan satu pekerja konstruksi. Setelah melakukan penyelidikan dalam waktu lama, akhirnya ditemukan bahwa galian buangan di sekitar lokasi pembangunan membuat sungai runtuh dan menjenuhkan tanah di sekitarnya. Akibatnya tanah menjadi tidak stabil. Kesebelas kerangka di proyek yang tersisa dalam proyek itu segera diselidiki.

8. Tacoma Narrows Bridge

Saat dibuka pada 1940, jembatan ini merupakan jembatan gantung terpanjang ketiga di dunia. Namun empat bulan kemudian, Tacoma Narrows Bridge runtuh dengan cara yang dramatis. Angin dengan kecepatan 40 mph menyebabkan fenomena yang dikenal sebagai kepakan aeroelastik, beresonansi hingga ke bagian struktur jembatan. Akibatnya, jalan di jembatan pecah dan runtuh hingga ratusan meter ke ngarai di bawahnya. (rhs)

5 Kesalahan dalam melapisi dak/atap dengan Waterproof

Kebocoran dak atap sekecil apapun tetap saja membuat plafon menjadi rusak dan menjadikan kita frustasi dengan keadaan tersebut. Apalagi dengan terpasang interiaor atap yang tadinya sesuai dengan warna dan akhirnya menjadikan pemandangan yang tidak nayaman pada atap rumah kita, dan lantaipun menjadi basah dan tak nyaman di gunakan berkumpul keluarga.

Meskipun fungsi dari Waterproof adalah sebagai pelindung kebocoran yang ada di rumah anda. Tetapi masih banyak sekali yang mengeluhkan akan kebocoran di rumah. Sebagian besar yang lainya ada yang menyalahkan bahwa produk yang di jual di pasaran adalah dibawah standar. Padahal bisa jadi dalam penggunaan dan pemasangan yang salah. Berikut ini 5 kesalahan dalam melapisi atap dengan waterproof.

1. Salah Persepsi

Waterproof memiliki masa waktu kadaluarsa dalam fungsi perlindunganya, yang sifatnya tidaklah abadi. Banyak yang menganggap area yang sudah di lindungi dengan Waterproof selamanya tidak akan bocor. Padahal dalam masa waktu kurang-lebih 2 tahun fungsi Waterproof akan tidak seperti saat awal pelapisan. Jadi lakukan penggunaan Waterproof setiap 2 tahun sekali, agar tetap terhindar dari kebocoran. 

2. Salah Alamat

Mengetahui titik bocor iini sangatlah penting, jangan sampai salah alamat penentuan terhadap kebocoran yang ada. Apabila titik bocor dak parah, jangan langsung melapisi dengan menggunakan Waterproof, jika tejadi keretakan pada genteng, maka lakukan penambalan terlebih dahulu dengan menggunakan semen, kemudian jika sudah tertutup rapat, sudah kering tambalanya, bebas dari debu yang menempel yang menghalangi tempelnya Waterproof pada atap, dan tidak ada lumut pun yang menghalangi. Barulah di lapisi dengan Waterproof. 

3. Salah Waktu

Jika semalam terjadi kebocoran pada rumah anda, jangan sampai melakukan pengecatan/ melapisi dengan Waterproof pada pagi harinya. Area yang mau diberi waterproof harus kering bukan dalam kondisi basah. Jika kondisi masih mendung maka tutuplah pada bagian yang bocor dengan menggunakn plastik atau terpal, untuk menanggulangi kebocoran. Setelah sempurna kering maka barulah di lakukan pelapisan dengan menggunakan waterproof. 

4. Salah Bahan

Beda bahan, beda aplikasi. Ada 5 jenis bahan dasar Waterproof, yaitu Bitumen, semen, polimer, akrilik, dan membran. Bitumen dan semen membutuhkan bahan tambahan lapisan pelindung (screed protection), karena dia tidak dapat di ekspos, tetapi tahan terhadap air menggenag. Sedangkan akrilik, polimer, dan membran, tidak tahan dengan genangan air. Hanya kelebihan dari ketiganya dari sisi elastisitas, tahan UV, dan tahan cuaca. 

5. Salah Pengerjaan 

Cara pengerjaan Waterproof yang benar adalah seperti ini: bersihkan dari permukaan dari kotor atau sesuatu yang menghalangi temperlnya pelapis anti bocor, kemudian lakukan pelapisan dengan menggunakan kuas/ rol dengan 2 kali lapis. Pertama secara vertikal, tunggu sampai kering, kemudian lakukan kembali dengan arah Horizontal. Jarak antara lapisan satu dengan lapisan lainya adalam kurang-lebih 4 jam. Ini di lakukan agar lapisan berbentuk anyaman yang kuat. Lindungi lapisan yang belum kering dari hujan kurang-lebih selama 4 jam.

Bila Anda menginginkan hasil waterproofing yang maksimal, jangan lakukan 5 kesalahan diatas.

 

dikutip : http://developerdankontraktor.blogspot.com/2012/05/5-kesalahan-dalam-melapisi-dakatap.html

RUMUS MEMBUAT BETON BERKUALITAS

Bagaimana rumus mencampur material dalam membuat beton berkualitas? Ini mungkin sering menjadi pertanyaan bagi mereka yang awam dengan ilmu teknik sipil. Disisi lain, kita sering menemukan istilah K pada beton yang diiringi dengan angka, misal K300, K275 dan K lainnya. Sejatinya istilah ini untuk menunjukkan kualitas beton dimaksud. Kualitas ini menentukan kemampuan dan kekuatan beton. Bila sebuah bangunan dibangun dengan beton yang kualitasnya dibawah standar yang dibutuhkan, dikhawatirkan kekuatannya tidak bertahan lama, bahkan mungkin membahayakan bagi pemakainya. Kualitas beton ini didapatkan selain dari ketepatan dalam memilih material yang digunakan, juga dari takaran material dalam pencampuran. 

Batu Split, Bahan Material Beton

Nah, bagaimana rumus takaran material dalam melakukan pencampuran bahan beton, berikut ini rumusan berdasarkan standar nasional Indonesia atau SNI : 

A. Beton K100 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 7,4 MPa (K 100), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,87 diperlukan bahan :

1. Portland cement 247,000 kg

2. PB 869 kg

3. KR (maksimum 30 mm) 999 kg

4. Air 215 Liter

B. Beton K125 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 9,8 MPa (K 125), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,78 diperlukan bahan :

1. Portland Cement 276,000 kg

2. PB 828 kg

3. kerikil (maksimum 30 mm) kg 1012 KR

4. Air 215 Liter

C. Beton K150

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 12,2 MPa (K 150), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,72 diperlukan bahan :

1. Portland cement 299,000 kg

2. PB 799 kg

3. Kerikil (maksimum 30 mm) 1017 kg

4. Air 215 Liter

D. Beton K175 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 14,5 MPa (K 175), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,66 diperlukan bahan :

1. Portland cement 326,000 kg

2. PB 760 kg

3. KR (maksimum 30 mm) 1029 kg

4. Air 215 Liter

E. Beton K200 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 16,9 MPa (K 200), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,61 dibutuhkan bahan material :

1. Portland cement 352,000 kg

2.PB 731 kg

3. KR (maksimum 30 mm) 1031 kg

4. Air 215 Liter

F. Beton K225 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 19,3 MPa (K 225), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,58 diperlukan bahan material :

1. Portland cement 371,000 kg

2. PB 698 kg

3. KR (maksimum 30 mm) 1047 kg

4. Air 215 Liter

G. Beton K250 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 21,7 MPa (K 250), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,56 diperlukan bahan material :

1. Portland cement 384,000 kg

2. PB 692 kg

3. KR (maksimum 30 mm) 1039 kg

4. Air 215 Liter

H. Beton K275 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 24,0 MPa (K 275), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,53 diperlukan bahan material :

1. Portland cement 406,000 kg

2. PB 684 kg

3. Bahan KR (maksimum 30 mm) 1026 kg

4. Air 215 Liter

I. Beton K300

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 26,4 MPa (K 300), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,52 diperlukan bahan material :

1. Portland cement 413,000 kg

2. PB 681 kg

3. Bahan KR (maksimum 30 mm) 1021 kg

4. Air 215 Liter

J. Beton K325 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 28,8 MPa (K 325), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,49 diperlukan bahan material :

1. Portland cement 439,000 kg

2. PB 670 kg

3. Bahan KR (maksimum 30 mm) 1006 kg

4. water 215 Liter

K. Beton K350 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 31,2 MPa (K 350), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,48 diperlukan bahan material :

1. Portland cement 448,000 kg

2. PB 667 kg

3. KR (maksimum 30 mm) 1000 kg

4. Air 215 Liter

Catatan : 

1. Bobot isi pasir = 1.400 kg/m3, Bobot isi kerikil = 1.350 kg/m3, Bukling factor pasir = 20 %. 

2. Perbandingan bahan tersebut dapat menghasilkan mutu beton mendekati rencana K sekian menyesuaikan kondisi bahan material dimana beton dibuat.

Sumber: SNI ( standart nasional Indonesia )

Dikutip : http://developerdankontraktor.blogspot.com/2012/08/rumus-membuat-beton-berkualitas.html

Insulasi Atap, Menepis dan Menyerap Panas

Insulasi Atap, Menepis dan Menyerap Panas

Sekarang kita mulai memasuki musim kemarau. Pada musim ini problem utama yang biasa terjadi di rumah adalah hawa panas. Salah satu sumber panas itu adalah atap. Penutup atap yang terkena sinar matahari meneruskan panas yang diterimanya ke dalam ruang melalui plafon. Rekayasa desain seperti membuat ventilasi di plafon dan di dalam rumah bisa membantu mengurangi atau melepaskan panas itu. Cara lain dengan memilih material bangunan yang mampu menangkal panas seperti insulasi.

Selain menepis dan menyerap panas, sebagian produk insulasi juga menyerap suara

Sejak 8 – 10 tahun terakhir lapisan insulasi mulai banyak diaplikasikan pada rumah tinggal, termasuk rumah-rumah yang dibangun developer. Material berbentuk gulungan atau lembaran itu digelar di atas rangka atap sebelum ditutup dengan penutup atap. Bahan insulasi macam-macam mulai dari plastik, kertas, busa, pholyethelene, sampai polyester. Bahan-bahan itu didesain begitu rupa dan dilapisi lagi dengan kertas alumunium sehingga mampu menyerap dan merefleksikan panas.


Aluminium, Bahan Terbaik Insulasi
Menurut Edwin Hermawan, Marketing Manager PT Solartek, distributor produk insulasi Air-cell (Australia), aluminium adalah bahan terbaik setelah emas dan perak dalam memantulkan panas. “Aluminium murni akan memantulkan radiasi panas hingga 97 persen,” katanya. Air-cell terbuat dari LDPE (low density polyethylene) dilapisi aluminium foil di bagian atas dan bawahnya (sandwich).
Bahan LDPE didesain berongga-rongga untuk memerangkap radiasi panas sehingga tidak mengalir ke ruang di bawahnya. Sedangkan struktur foil aluminiumnya yang terbuat dari 99,40 persen pure aluminium dirancang berbentuk anyaman (web) agar lebih kuat dan tahan robek atau tarikan saat dipasang.

Aneka Produk Insulasi
Polynum, produk insulasi lain asal Jerman, juga dibuat berongga-rongga ditambah lapisan alumunium di atasnya sehingga disebut sebagai buble reflective insulation. “Aluminium memantulkan sebagian besar panas. Panas yang masuk diserap dan disimpan di dalam rongga sehingga yang diteruskan ke dalam rumah kecil sekali,” jelas Wawan, Business Representative PT Batara Surya Semesta, distributor Polynum.
Sementara Hilon Insulation menggunakan bahan dasar polyester (seperti bahan dakron yang biasa digunakan pada kasur atau bantal) yang bagian atasnya dilaminating dengan aluminium setebal 30 mikron tahan api. “Kelebihan polyester selain menyerap panas juga meredam suara hingga 20-25 decibel,” kata M Tohir, Marketing Supervisor PT Hilon.

Aplikasi
Air-cell, Hilon, dan Polynum dijual dalam bentuk gulungan (roll). Pemasangan dilakukan antara kaso dan reng secara menyeluruh sebelum ditutup dengan penutup atap. Bila atap menggunakan rangka baja ringan, bahan insulasi diaplikasikan dengan baut reng. Kalau memakai rangka kayu dipasangkan dengan gun stapler yang ditembakan ke kayu atau dipaku.
Pemasangan dilakukan secara horizontal mengikuti bentuk atap dengan sedikit overlapping (3 – 5 cm) antara ujung lembaran yang satu dan yang lain. Bagian yang overlapping diberi aluminium tape sehingga tidak terlihat ada sambungan. Pastikan gulungan pertama dan kedua sejajar karena kalau berselisih satu milimeter saja, selisih di bagian ujung bisa mencapai 10 cm.
Pemasangan sebaiknya direntang hingga ke talang agar bila terjadi kebocoran air mengalir ke talang dan tidak jatuh ke eternit. “Dengan cara itu insulasi memiliki fungsi plus selain sebagai penolak panas juga sebagai anti bocor,“ kata Edwin. Bila terdapat sobekan kecil pada insulasi bisa ditambal dengan aluminium tape. Tapi, kalau sobekannya cukup besar, mesti diganti per dudukan kuda-kuda reng. Saat memasang sangat dianjurkan memakai kaca mata hitam karena pantulan lapisan aluminiumnya menyilaukan.

Sumber : Sumber : Housing-Estate

Beton Retak? Ini Solusinya.. (Lanjutan Part. I)

Tulisan ini adalah kelanjutan dari “6 Solusi Mengatasi Retak Beton”. Sebelumnya kita hanya membahas 3 macam retak yang sering terjadi pada beton. Kali ini kita lanjutkan, pada apa saja sering terjadi keretakan tersebut dan bagaimana solusi mengatasinya : 

4. Retak Beton Dinding Pagar 

Sering kita jumpai dinding pagar tembok yang miring atau hampir roboh. Tentu saja akan membahayakan bila dinding roboh dan menimpa lingkungan di sekitarnya atau orang yang melintas. Apa saja penyebab dinding pagar tembok roboh ? Pertama letak pondasi kurang dalam sehingga tidak mampu menahan beban dinding pagar di atasnya, akibatnya dinding miring. Kedua, dinding pagar tembok terkena beban angin/dorongan yang besar. Adanya perubahan karateristik tanah di sekitar pondasi pagar yang mengakibatkan daya dukung tanah berkurang, sehingga memperlemah pondasi. 

Alternatif Solusi : 

1. Gali tanah di sekitar pondasi, luruskan pagar yang miring dengan penambahan perkuatan sementara, berupa penopang kayu/besi pada dinding pagar. 

2. Buat pondasi dan sloof di belakang pagar sebagai tempat dudukan kolom/tiang penopang. 

3. Buat kolom/tiang berbentuk segitiga untuk menahan kemiringan pagar. Ukuran tiang disesuaikan dengan beban dinding yang ditopang. 

5. Retak Beton Pondasi Batu Kali 

Penyebab : 

1. Lapisan tanah di bawah pondasi kurang padat/kurang keras sehingga tidak mampu menopang beban di atasnya. 

2. Ukuran pondasi kurang besar, tidak sesuai dengan beban bangunan di atasnya. 

3. Posisi/letak pondasi berada dalam sudut longsor tanah. 

4. Tanah mengalami perubahan karakteristik akibat kejadian alam seperti banjir, gempa bumi. 

Alternatif Solusi : 

1. Buat pondasi baru yang berada dekat dengan pondasi yang turun. Tujuannya untuk membagi beban yang berlebih. 

2. Padatkan permukaan tanah di bawah pondasi yang baru dengan cara manual atau dengan bantuan mesin stamper sehingga daya dukung tanah meningkat. 

3. Perbaiki ketinggian balok dan dinding yang rusak akibat penurunan pondasi. 

4. Buat tiang di atas pondasi baru untuk menghentikan penurunan. 

6. Retak Keramik diatas Lantai Beton 

Penyebab :

1. Pecahnya keramik lantai bisa disebabkan oleh beton di bawahnya. Lantai beton yang terkena beban yang melebihi kapasitasnya akan retak/pecah. Akibatnya lantai keramik yang menempel di atasnya turut retak/pecah.

2. Adanya gempa menyebabkan lantai beton terkena gaya geser sehingga mengalami pergerakan. Gerakan ini juga dapat menyebabkan lantai keramik di atasnya retak/pecah. 

3. Penggunaan kualitas beton yang tidak memenuhi syarat. Misalnya komposisi campuran semen, pasir dan air yang tidak sesuai atau menggunakan air yang kotor dapat menyebabkan lantai beton retak. 

4. Kesalahan teknis dalam pengerjaan lantai beton, misalnya kekeliruan pada susunan.anyaman besi beton, posisi sambungan coran beton, perancah/bekisting dilepas sebelum beton cukup keras. 

Alternatif Solusi : 

1. Lepaskan lantai keramik yang pecah dan kikis retakan pada lantai beton. 

2. Beri cairan kimia khusus untuk menutup retakan. 

3. Tutup kembali permukaan lantai beton yang sudah diperbaiki dengan keramik.

6 Solusi Mengatasi Retak Pada Beton

Tak ada gading yang tak retak, istilah ini menunjukkan bahwa di dunia ini tidak ada yang sempurna, termasuk beton. Sebagaimana kami ulas pada postingan sebelumnya (Faktor Penyebab Keretakan Beton), bahwa ada dua jenis keretakan yang terjadi pada beton : Retak Beton Saat Pembuatan dan Retak Beton Setelah Pembuatan. 

Tulisan kami berikut ini bermaksud melengkapi postingan tersebut. Kalau pada “Faktor Penyebab Keretakan Beton” kita hanya membahas faktor penyebabnya, kali ini kita tidak akan membahas tentang solusi mengatasi beton yang terlanjur retak. 

Setidaknya, ada 6 (enam) bidang beton yang cenderung retak, mari kita simak satu-persatu retak beton tersebut berikut solusi mengatasinya :

1. Retak Beton Balok 

Retak struktur pada balok memiliki pola vertikal atau diagonal, selain itu terdapat juga pola retak-retak rambut. Keretakan balok beton dapat dikategorikan menjadi retak struktur yang terdiri dari retak lentur yang memiliki pola vertikal/tegak biasanya disebabkan oleh beban yang melebihi kemampuan balok dan retak geser yang memiliki pola diagonal/miring biasa terjadi setelah adanya retak lentur yang memiliki pola vertikal. Retak geser juga dapat terjadi jika balok terkena gaya gempa. Selain itu keretakan balok dapat disebabkan proses pengerjaan yang kurang sempurna. Retak-retak kecil atau retak rambut, banyak disebabkan oleh pengaruh lingkungan. Umumnya terjadi karena balok terpapar sinar matahari dan hujan. 

Alternatif solusi : 

1. Untuk balok beton yang di bawahnya terdapat dinding, dapat dibuat kolom/tiang kecil tambahan disekitar retakan. Fungsi kolom ini adalah untuk menopang balok dan membantu menyalurkan beban ke bawah/pondasi. 

2. Untuk balok beton yang di bawahnya tidak memungkinkan diberi kolom tambahan, pertama-tama diberi injeksi epoxy pada retakan, kemudian dilakukan pembesaran dimensi balok dengan perkuatan eksternal. 

3. Untuk retakan kecil, cukup dilakukan penambalan dengan plesteran. Tujuannya agar tulangan besi tidak berhubungan langsung dengan udara luar yang dapat menyebabkan karat 

2. Retak Beton Kolom 

Keretakan pada kolom bisa dikategorikan menjadi tiga jenis, kerusakan yang sifatnya tidak membahayakan, sedang dan membahayakan bila tidak segera ditangani. Apa saja yang menyebabkan kolom retak ? 

a. Retak geser 

Retak dengan pola diagonal/miring pada kolom biasanya disebut retak geser, yang disebakan oleh gaya pada arah horisontal/datar. Retak geser seperti ini cukup membahayakan bila tidak segera di tangani, karena bisa menyebakan kolom roboh dan tidak mampu menopang bangunan. 

b. Retak lentur 

Retak dengan pola horisontal/datar biasanya disebut retak lentur, disebabkan oleh tekanan yang berlebihan pada kolom. Seperti halnya retak geser, retak lentur perlu ditangani dengan cermat. 

c. Selimut beton terkelupas 

Selimut beton pada kolom terkelupas, dapat disebakan oleh rendahnya kualitas/mutu beton yang digunakan, sehingga kekuatan beton terhadap tekanan berkurang dan selimut beton mudah pecah. Kontrol terhadap tahapan pembangunan sangat diperlukan untuk mencegah penurunan kualitas beton. 

d. Tulangan bengkok 

Kerusakan pada kolom dimana tulangan besi utama terlihat bengkok. Secara kasat mata terlihat kolom sedikit bengkok. Hal ini diakibatkan kurangnya jumlah dan atau kurangnya ukuran besi pengikat (sengkang). 

e. Retak rambut dengan pola tidak beraturan 

Saat usia bangunan masih muda, retak-retak rambut sudah bisa dideteksi. Sekalipun retak rambut tidak membahayakan, namun cukup mengganggu pemandangan. Retak-retak kecil ini banyak disebabkan oleh pengaruh lingkungan, yaitu perubahan suhu panas dan dingin yang drastis. Misalnya rumah dibangun pada musim panas, setelah selesai terpapar hujan terus menerus. 

Alternatif solusi : 

1. Untuk retak diagonal dan retak horisontal perlu dilakukan pemeriksaan kekuatan kolom, apabila kolom masih cukup kuat cukup dilakukan grouting dengan cairan epoxy pada daerah tekan. 

2. Jika setelah di analisa kolom kurang kuat, maka diperlukan pelebaran ukuran kolom. Pelebaran ini dilakukan untuk memperkuat kolom sehingga mampu menahan beban di atasnya. 

3. Untuk retak-retak kecil, cukup dilakukan penambahan dengan plesteran agar tulangan besi tidak berhubungan dengan udara luar yang dapat menyebabkan karat. 

3. Retak Beton Dinding/Lantai 

Keretakan pada dinding banyak disebabkan oleh kurangnya kualitas beton dinding basement. Kualitas beton dinyatakan dengan satuan K (contoh : K-125, K-175, K-250 dst). Untuk rumah-rumah yang dibangun secara massal kerusakan semacam ini banyak ditemui. Keretakan pada lantai akibat gaya uplift yang melebihi kapasitas lantai basement. Adanya pergerakan tanah di bawah lantai basement, sehingga terjadi keretakan pada dinding dan lantai basement. Ini dapat juga mengakibatkan sobeknya waterstop (karet penahan air tanah). 

Alternatif Solusi : 

1. Siapkan cairan kimia khusus yang sifatnya mengikat dan cepat kering (epoxy), selanjutnya suntikkan/grouting pada daerah retakan.

2. Untuk waterstop yang sobek harus diganti dengan yang baru. 

(Bersambung ke Part. II "Beton Retak? Ini Solusinya")